Будущее инвестиций в сингапурскую недвижимость

Правительство Сингапура разработало ряд мер, направленных на повышение продаж в секторах коммерческой и жилой недвижимости, что значительно увеличило возможности для инвесторов, которые уже вложили свои средства. Преимущественно благодаря этим действиям Сингапур превратится из среднесрочной перспективы инвестирования в долгосрочную.

Сингапур уже стал чрезвычайно популярным направлением среди туристов, среди тех, кто ищет себе плацдарм в данном регионе и, конечно же, среди эмигрантов и местной рабочей силы, занятой в Сингапуре. Каждая из этих категорий нуждается в качественном жилье, которое можно купить или сдать в наем; интерес к этому рынку не угасает, и у инвестора есть сильное желание и веские основания для вложения капитала в недвижимое имущество.

Местные строительные компании уверены в том, что этот интерес будет расти, и по рекордным ценам скупают землю, чтобы строить недвижимость для продажи в собственность. Ряд новых построек в районе Sentosa уже демонстрирует свою привлекательность для иностранных инвесторов, которые скупают ее по цене на момент строительства и затем без труда продают или сдают в аренду по цене уже готового жилья.

Растущий спрос на жилье в Сингапуре с последующей его продажей или сдачей в аренду постоянно растет пропорционально повышающейся жизненной энергии и привлекательности города. В Сингапуре просто фантастическая ночная жизнь, а уровень загрязнения и преступности очень низкий. Это ухоженный и зеленый город с потрясающими возможностями для шоппинга и развлечений, благодаря чему город становиться воротами на Восток для обычных эмигрантов и международных компаний, которые ведут дела в Азии. Более того, перспективы трудоустройства в Сингапуре весьма благоприятны, так как наблюдается спрос на рабочую силу и у местных компаний. В результате в Сингапуре спрос на аренду коммерческой и жилой недвижимость всегда высокий.

С точки зрения покупателя недвижимости изменения, предпринятые в целях стимулирования экономического роста, также оказали влияние на политику ограничений прав иностранных граждан на владение недвижимостью в Сингапуре - когда-то они были очень жесткими и теперь стали мягче. Это также подстегнуло интерес иностранных инвесторов, желающих приобрести жилье в самых популярных районах для последующей сдачи его в аренду на долгосрочной основе местным или на краткосрочной основе приезжим жителям. Послабление ограничений на право собственности также дало возможность строителям осваивать возведение новых жилых комплексов с расчетом на иностранных покупателей. И пока процентные ставки кредитования в Сингапуре остаются привлекательно низкими, спрос на приобретение недвижимости среди местных жителей весьма высок.

Правила иностранного владения частной жилой собственностью в Сингапуре

Что означает согласно Закону о жилищной собственности понятие неограниченная жилая недвижимость?

В целом иностранным гражданам не запрещено приобретать какое-либо жилье в каком либо здании. Любая квартира или жилой дом в кондоминиуме, построенном согласно Генеральному плану застройки. Однако, иностранный гражданин не может приобрести в собственность все квартиры в одном здании.

Что согласно Закону о жилищной собственности является ограниченным жилым имуществом?

Иностранные граждане (а также местные граждане, компании и сообщества) не могут приобрести запрещенную к продаже недвижимость на основании Закона о жилищной собственности. К такой недвижимости относятся:

• Пустая земля;
• Земельная собственность (отдельностоящий дом, частично отдельностоящий дом, дома строчной застройки (включая примыкающие дома или таунхаусы);
• Земельная собственность объектов уровневой застройки, которые представляют собой несогласованные застройки-кондоминиумы согласно Генеральному плану застройки.

Чтобы приобрести запрещенное для приобретения в собственность недвижимое жилое имущество необходимо получить разрешение в соответствующем ведомстве.

Отдел по рассмотрению вопросов о недвижимости обеспечивает исполнение условий Закона о жилищной собственности. В его функции входит:

• Обработка (рассмотрение) заявлений иностранных граждан и иностранных компаний на разрешение на приобретение или сохранение в собственности запрещенной жилой недвижимости;
• Выдача разрешений сингапурским компаниям и объединениям;
• Расследование нарушений Закона о жилищной собственности;
• Рассмотрение общих вопросов действия Закона.

Согласно Закону, иностранный гражданин определяется как:

• Лицо, не являющееся гражданином Сингапура;
• Иностранная компания;
• Иностранное объединение.

Если вы являетесь иностранным гражданином и заинтересованы в приобретении запрещенной жилой недвижимости, вам необходимо скачать с сайта SLA утвержденную форму заявления. Заполните и отправьте заявление и другие необходимыми документы такие, как разрешения на въезд (виза) и на повторный въезд в страну, подтвержденное право на осуществление профессиональной деятельности на следующий адрес:

Land Dealings (Approval) Unit
Singapore Land Authority
8 Shenton Way
#27-02
Temasek Tower
Singapore 068811

Правила налогообложения владельцев жилой недвижимости в Сингапуре

Какой налог я должен заплатить при покупке жилой недвижимости?

Все покупатели обязаны оплатить гербовый сбор по сделкам с недвижимостью, рассчитываемый по формуле (цена покупки x 3%) - $5,400

Например: недвижимость, стоимостью 1 миллион сингапурских долларов

= $1000000 x 3% - $5,400

= $30,000 - $5,400= $24,600

Гербовый сбор оплачивается в течение 14 дней с момента завершения строительства недвижимого объекта. Гербовый сбор за незаконченный объект оплачивается в течение 14 дней с момента выдачи Временного разрешения на заселение. Обычно банк требует, чтобы вы оставили подтверждение об уплате данного сбора у консультанта банка пока не выдадут Временное разрешение на заселения. Это делается для того, чтобы зарезервировать средства для получения Временного разрешения на заселение.

Каков размер налога на недвижимость?

• 4% арендной стоимости недвижимости, в которой проживает сам владелец;
• 10% арендной стоимости недвижимости, приобретенной в целях инвестиции и других видов недвижимости.

Арендная стоимость недвижимости определяется Комитетом по оценки недвижимости и как правило устанавливается исходя из средней цены аренды недвижимости. Налог на недвижимость должен быть оплачен в течение 1 месяца со дня совершения покупки недвижимости и каждый январь в последствии.

Должен ли я оплачивать налог с капитальной прибыли?

В настоящее время такого налога не существует. Таким образом правительство Сингапура привлекает иностранные инвестиции в сингапурскую недвижимость.

Рентный доход

Как мне задекларировать рентный доход с моей собственности?

Вы должны указать общий рентный доход, полученный вами от арендатора. Общаий рентный доход включает плату за использование вашей собственности, плату за использование мебели и электроприборов и плату за обслуживание.

Если вы хотите заявить о понесенных вами расходах, то вы должны приложить детальные доказательства затрат. Как правило, вы можете заявить только о тех расходах, которые были произведены только в период сдачи недвижимости в аренду. Затраты, понесенные вне этого периода не учитываются. Однако если вы докажите ваши намерения о сдачи недвижимости в аренду и расходы были связанны именно с этим, то мы можем зачесть их.

Общая рентная сумма и подлежащие вычету расходы указываются при заполнении декларации о подоходном налоге. Налог будет взиматься с чистой суммы рентного дохода: общая сумма ренты минус общие, подлежащие вычету расходы. 

Какие расходы подлежат вычету из рентной суммы/стоимости недвижимости с точки зрения уплаты подоходного налога?

Следующее подлежит вычету:

• Процент по закладной
• Налог на недвижимость
• Страхование от пожара вашей собственности
• Ремонт и содержание, включающее малярные работы, борьбу с паразитами и ежемесячные выплаты управляющим компаниям
• Комиссионные, выплаченные за поиск последнего арендатора
• Расходы на продление срока аренды или поиск нового арендатора (за исключением первого арендатора)

Следующие расходы не подлежат вычету при уплате налога на доход:

• Выплаты по закладной или банковским кредитам
• Комиссионные агентам за рекламу, судебные издержки или поиск первого арендатора
• Износ мебели и бытовых приборов
• Затраты на замену устаревшего оборудования, на покупку нового оборудования и перестройку недвижимости. Например, расширение автомобильного подъезда, установка канализации, бетонирование стен и пола, установка оконных решеток.

Должен ли я приложить квитанции и прочие документы к заполненной форме на уплату подоходного налога, чтобы произвести вычеты расходов?

Вам не нужно прилагать к форме на уплату подоходного налога подтверждающие документы. Однако вы обязаны хранить эти документы в течение 7 лет. 

Если общий доход с ренты меньше суммы расходов, подлежащих вычету, должен ли я указать о моих убытках в форме на уплату подоходного налога?

Да, вы должны указать в форме на уплату подоходного налога общую сумму дохода с ренты и подробности расходов, даже если вы потерпели убытки при сдаче недвижимости в аренду. 

Могу ли претендовать на вычет прошлогодних убытков из прибыли от аренды в этом году или из других доходов?

Нет, вы не можете вычесть прошлогодние убытки из прибыли от аренду в этом году. Вы также не можете компенсировать убытки от ренты за счет других доходов.

У меня в собственности находятся два объекта недвижимости. Могу ли я вычесть убытки от сдачи в аренду моей собственности А из доходов от сдачи в аренду собственности В?

Да, вы можете вычесть убытки от сдачи в аренду собственности А из доходов от сдачи в аренду собственности В, если оба объекта рассматриваются как один источник дохода в течение одного и того же календарного года. Вы будете обязаны уплатить налог из чистой выручки от сдачи в аренду этих двух объектов. Если конечная сумма также является убыточной, вы не можете компенсировать потери из других источников доходов.

Мы с братом имеем совместную собственность. Мы получили рентный доход за период с января по декабрь 2002 года в размере $6000 и $30000 в январе –декабре 2003 года. Расходы составили $7500 в январе-декабре 2002 года и $17000 в январе-декабре 2003 года. Таким образом наш убыток составил $1500 в январе –декабре 2002 года и доход $13000 в январе –декабре 2003 года.

А. Могу ли я указать все доходы от ренты с января 2002 года по декабрь 2003 года в налоговой декларации в год налогообложения в 2004 году?

Нет. Вам необходимо распределить общий доход от ренты и вычитаемые расходы согласно размерам вашей доли в собственности за каждый календарный год. Вы, каждый в отдельности, в декларации о подоходном налоге должны показать, как вы пришли к убыткам или доходам в год налогообложенияв 2003 году и таким же образом в год налогообложенияв 2003 году.

В. Могу ли указать все доходы с аренды от своего имени?

Нет. Так как ваш брат является совладельцем недвижимости, он должен также подать декларацию о подоходном налоге.

Вы должны быть заявить о своих доходах с аренды согласно размерам вашей доли в недвижимости.

Так как вы и ваш брат имеете равные доли, вы укажете в декларации о подоходном налоге убыток в размере $750 ($1,500 / 2) в отчетный период 2003 года и прибыль $6,500 ($13,000 / 2) в отчетный период 2004 года.

Мой арендатор оплатил аренду за октябрь-декабрь 2003 года только в январе 2004 года. Нужно ли мне включить эту сумму в декларации о подоходном налоге в отчетный период в 2004 году?

Да. Вы должны указать эту сумму, так как она должны была поступить вам в 2003 году. Не важно, что сумма была получена вами позднее.

Если вы уже сдали декларацию подоходного налога, то вы можете сообщить о полученной сумме в соответствующее ведомство (IRAS).

Каким будет рентный налог с рентного дохода?

С 2005 года сумма налога с рентного дохода составляет 20%.

Положения по финансированию жилой недвижимости в Сингапуре и прочим расходам.

Какая максимальная сумма займа (финансирования)?

Как иностранец, получающий иностранный доход, вы можете перекредитовать максимум 80% от покупной цены объекта недвижимости, подверженной оценке займодателями. Из нашего опыта, большинство наших клиентов обеспечивают займы до 70% без всяких проблем.

Какие типы банковских кредитов существуют?

Заем может иметь фиксированную или плавающую ставку.Какие еще могут быть расходы, связанные с инвестированием в недвижимость в Сингапуре?

• Законные сборы. Вы должны уплатить разовый сбор размером около $3000 сингапурских долларов за одну сделку. Обычно банк предоставляет субсидию, если вы закладываете объект по условиям и правилам банка.
• Затраты на замену устаревшего оборудования. Возможно, вы захотите обновить вашу собственность.
• Затраты на меблировку. Вам необходимо будет установить освещение, приобрести шторы, купить мебель и электрооборудование, если вы захотите сдать вашу недвижимость.